Estudiando la metodología y datos...
Tomando del paper de Tse – Ganesan 1998 Matching housing suply and demand
(obteniendo ecuación de oferta y demanda y luego igualándolas para sacar el precio (ó la cantidad) de equilibrio..
· Función de Demanda (Dt):
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
· Escrituras (cantidad “q” de demanda que concretó) (este dato no lo tengo pero creo que podría no ser difícil conseguir)…
· Ingresos medios de las familias tipo (EPH – INDEC) (no tengo estos datos sería bueno conseguirlos) Sería bueno utilizar datos de aumentos de la población pero los datos disponibles no son actualizados.
· ….
Función de oferta (St)
(tomando como referencia el Paper Housing Supply and Price Adjustment. Grimes –Aitken, 2006)
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
Costo de Developer como la sumatoria de = material + mano de obra + incidencia precios de la tierra
Datos cuyo conocimiento sí tengo:
· (materiales y mano de obra)= Costos x m2 de construcción tradicional… ésta es una cte y es indiferente de la localización de la construcción dentro de la Cdad de Bs As. (sino hay datos de la UADE que habría que conseguir).
· Incidencia precios de la tierra desagregado por barrios.*
· Cantidad Permisos otorgados de construcción (como una forma de medir cantidades “q” de oferta nueva)
· *Disyuntiva; tengo una base de datos con alrededor de 300 observaciones sobre precios de terrenos de distintos barrios de Ciudad de Buenos Aires en 2008. Me gustaría utilizarlas, son una cantidad de observaciones razonables para que me sirvan?? (De aquí podría sacar algunos datos que yo sé que son importantes a la hora de decisión de compra de tierra para generar nueva oferta y que forman parte del costo y que muestran cómo la tierra vale diferente de acuerdo a su localización.
Entre los puntos más interesantes los datos que salen de esas bases son: incidencia del valor de la tierra por barrio, (revela que el valor de la tierra NO es indiferente a su localización en el espacio), zonificación respecto al código de planeamiento urbano (esto indica densidad permitida, alturas, y demás restricciones de la ciudad) y cercanía a centros urbanos o avenidas.
En realidad se me presenta otra duda que es que, si pudiera conseguir datos de ingresos desagregados por barrio, esta variable tendría que estar en el lado de la ecuación de oferta de un modo de probar que las diferencias en los precios de la oferta no solo son cuestion de razones de localización o de equilibrio oferta-demanda, sino por razones de status social.
Tambien tengo la duda, si el marco teorico de igualar oferta y demanda para sacar precio de equilibrio sea el adecuado. Dado que vengo leyendo Papers que desestiman que sea así la forma de ajuste de precios. Esto es porque la oferta generalmente responde desfazada a los estímulos de la demanda. .... Habría otra manera enmarcado en la teoría de segmentación del mercado que leí en un Paper que ain no comenté ..Necesitaría la opinión de Ricardo:
¿Cuántas observaciones necesitaría por barrio? en el caso en que use la otra metodología..?....
¿..?
lunes, 17 de noviembre de 2008
Paper: "Bubbles in Metropolitan Housing Markets"
Bubbles in Metropolitan Housing Markets- Abraham – Hendershott 1996
El aporte más importante de este Paper es la incorporación de una variable Proxy que refleja la tendencia a las burbujas a crecer y a explotar. Este Proxy es el desvío entre el nivel de precio de vivienda actual y el nivel de precio de equilibrio (llamado “fundamental”, basado en estimaciones propias. Las dos variables utilizadas (crecimiento y explosión de burbuja) son útiles para explicar los movimientos en los ciclos de precios.
Definición de Burbuja de precios (Stiglitz 1990)= “Intuitivamente es la razón por la cual el precio es alto hoy sólo porque el precio de venta será alto mañana. cando los factores fundamentales no parecen justificar semejante precio- entonces la burbuja existe”.
Las previsiones en los precios de vivienda dependen de 2 factores: previsiones en cambios fundamentales (ingreso real y tasas de interés real después de impuestos) y previsiones en las diferencias entre el precio actual y el precio de equilibrio.
· Modelo
Siguiendo el modelo de Abraham – Hendershott 1993 (tomando como referencia Capozza –Helsley 1989,90):
El crecimiento en equilibrio del precio real de vivienda p* (todos en forma logarítmica) durante el periodo t, es una función linear = al crecimiento en costos de construcción+ crecimiento del ingreso real por edad del trabajador + crecimiento del empleo + los cambios en tasa de interés después de impuestos + error
El error en otros Papers suele reflejar las dinámicas de ajuste (ej, burbujas) y otros factores.
El error en éste artículo (que es el aporte diferencial respecto a otros modelos) refleja=
P*t-1 y Pt-1 reflejan el precio equilibrio y el actual nivel de precio
l1 : Índice de crecimiento de burbuja
l2 : Índice de explosión de burbuja
Si l1 > 0 la primera variable actúa como un crecimiento perpetuo generando una burbuja de precios. La segunda variable l2 captura la tendencia a la explosión de la burbuja, cuando el nivel de precio actual Pt-1 excede el precio de equilibrio P*t-1
El Error refleja la tensión dinámica por el efecto de los cambios rezagados en el precio sobre la inflación de precios actual.
Con un gráfico demuestran cómo una aceleración en el crecimiento fundamental crea una burbuja de precios, dependiendo de las estimaciones de los ajustes en los coeficientes aplicados para l1 y l2. La burbuja de precios es medida como el porcentaje por el cual el precio actual excede el precio de equilibrio.
Según las mediciones el efecto estimado sugiere que la mayor caída de precios ocurre entre 3 y 6 años después de finalizado el boom, seguido luego de un largo período de ajuste de los precios, pudiendo llevar hasta 12 años en reacomodarse a su precio de equilibrio.
El aporte más importante de este Paper es la incorporación de una variable Proxy que refleja la tendencia a las burbujas a crecer y a explotar. Este Proxy es el desvío entre el nivel de precio de vivienda actual y el nivel de precio de equilibrio (llamado “fundamental”, basado en estimaciones propias. Las dos variables utilizadas (crecimiento y explosión de burbuja) son útiles para explicar los movimientos en los ciclos de precios.
Definición de Burbuja de precios (Stiglitz 1990)= “Intuitivamente es la razón por la cual el precio es alto hoy sólo porque el precio de venta será alto mañana. cando los factores fundamentales no parecen justificar semejante precio- entonces la burbuja existe”.
Las previsiones en los precios de vivienda dependen de 2 factores: previsiones en cambios fundamentales (ingreso real y tasas de interés real después de impuestos) y previsiones en las diferencias entre el precio actual y el precio de equilibrio.
· Modelo
Siguiendo el modelo de Abraham – Hendershott 1993 (tomando como referencia Capozza –Helsley 1989,90):
El crecimiento en equilibrio del precio real de vivienda p* (todos en forma logarítmica) durante el periodo t, es una función linear = al crecimiento en costos de construcción+ crecimiento del ingreso real por edad del trabajador + crecimiento del empleo + los cambios en tasa de interés después de impuestos + error
El error en otros Papers suele reflejar las dinámicas de ajuste (ej, burbujas) y otros factores.
El error en éste artículo (que es el aporte diferencial respecto a otros modelos) refleja=
P*t-1 y Pt-1 reflejan el precio equilibrio y el actual nivel de precio
l1 : Índice de crecimiento de burbuja
l2 : Índice de explosión de burbuja
Si l1 > 0 la primera variable actúa como un crecimiento perpetuo generando una burbuja de precios. La segunda variable l2 captura la tendencia a la explosión de la burbuja, cuando el nivel de precio actual Pt-1 excede el precio de equilibrio P*t-1
El Error refleja la tensión dinámica por el efecto de los cambios rezagados en el precio sobre la inflación de precios actual.
Con un gráfico demuestran cómo una aceleración en el crecimiento fundamental crea una burbuja de precios, dependiendo de las estimaciones de los ajustes en los coeficientes aplicados para l1 y l2. La burbuja de precios es medida como el porcentaje por el cual el precio actual excede el precio de equilibrio.
Según las mediciones el efecto estimado sugiere que la mayor caída de precios ocurre entre 3 y 6 años después de finalizado el boom, seguido luego de un largo período de ajuste de los precios, pudiendo llevar hasta 12 años en reacomodarse a su precio de equilibrio.
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