Estudiando la metodología versión 2

Estudiando la metodología versión 2.
30-11-2008

Tomando de base la metodología del paper de Tse – Ganesan 1998 Matching housing suply and demand
(obteniendo ecuación de oferta y demanda y luego igualándolas para sacar el precio (ó la cantidad) de equilibrio..

Puliendo posibles variables…

Función de Demanda (Dt):
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
· Escrituras (como volumen de transacciones de viviendas) (cantidad “q” de demanda que concretó) (este dato no lo tengo pero creo que podría no ser difícil conseguir)…
· Ingresos de las familias tipo (EPH – INDEC) idealmente desagragado por barrios (no tengo estos datos sería bueno conseguirlos) sino buscar algun otro parámetro que se pueda asociar al nivel de ingresos asociado a la localización. (con la premisa de que existe una cierta homogeneidad de poder adquisitivo por barrio).
· Sería bueno utilizar datos de aumentos de la población pero los datos disponibles no son actualizados.
· Me faltaría alguna variable más….

Función de oferta (St):
(tomando como referencia el Paper Housing Supply and Price Adjustment. Grimes –Aitken, 2006)
Modelo con variable dependiente precio¿? y las siguientes variables explicativas;

· Cantidad de permisos de construcción por barrio y por categoría
· Precios de oferta unidades nuevas x barrio
· precio de oferta de terrenos por barrio
· Estímulo para construir (UADE)
· Costo de Developer (como la sumatoria de = material + mano de obra + incidencia precios de la tierra)

Todos estos datos (de oferta) los tengo, quisiera revisarlos con Ricardo a ver si sirven.

Dudas:
Según parte de la bibliografía analizada, hay Papers que desestiman esta metodología argumentando que no es real esta forma de ajuste de precios. (Ej Disequilibrium in housing models – Fair): La cantidad de oferta y demanda no puede ser igualada, ya que el mercado de viviendas no es un mercado que suele encontrarse en equilibrio.Esto es porque la oferta generalmente responde desfazada a los estímulos de la demanda.

Si le hago caso a estas críticas tendría que ver si habría otra manera…
Otros tipos de metodología planteadas por Ricardo al comienzo del curso:

· Modelo de oferta de viviendas (numero de ofertas, o ofertas relativas al espacio disponible) Requiere información por zonas de la ciudad Y atributos de esas zonas (cada zona va a ser una observación y vas a necesitar muchas zonas por lo más de 20).
· No entiendo a qué se refiere con que cada zona de la ciudad represente una observación… Necesitaría ver un ejemplo.

· Modelo de precios de viviendas. Cada observación es un inmueble que está en oferta y requiere atributos del mismo.

· Si esto pudiera ser compatible con cierta premisa que quiero probar estaría interesante volver a considerarlo. La premisa es que los precios de oferta de cada barrio difieren por las características singulares de cada barrio. Necesitaría revisar si los datos que tengo son adecuados para esto.