PROPUESTA DE TESIS . ENTREGA FINAL

Propuesta de Tesis MEU


“Modelo de ajuste de la oferta de vivienda”


Objetivo, Metodología y base conceptual:
El objetivo inicial es estimar los parámetros que predicen a partir de los cambios en los costos de construcción y los precios esperados de venta de inmuebles, los cambios en la oferta.


Modelo a utilizar: Los determinantes de los cambios en la oferta de la vivienda no son hechos independientes ó ajenos al comportamiento de la demanda. Estos están interrelacionados.

Sin embargo el mercado de viviendas tiene particularidades que demuestran que no se trata de un bien que responde a las fuerzas del mercado de libre competencia, ni de ser un bien homogéneo; por eso como referencia metodológica se tomará la metodología y supuestos de los Papers que estudian modelos de ajustes de precio en el mercado inmobiliario. Estos consideran al Mercado de vivienda como un Mercado en desequilibrio, o bien como un equilibrio en constante ajuste, por lo que, la cantidad de oferta y demanda no pueden igualarse fácilmente a la cantidad observada de transacciones en el mercado.

El enfoque general a este problema consistirá en separar la muestra en una ecuación de demanda y una de oferta de tal manera que cada ecuación pueda ser ajustada adecuadamente con la cantidad observada para los puntos de la muestra que entran dentro de la ecuación. A continuación, se podrán igualar ambas ecuaciones de oferta y demanda para toda la muestra. Esta nueva ecuación será calculada mediante una regresión por mínimos cuadrados ordinarios.

Los resultados que arrojará demostrarán el impacto que tiene cada una de las variables relevantes en la oferta, y cómo cambia la cantidad de oferta cuando cambian dichas variables.

El ajuste de precios finalmente demostrará cómo cambia la cantidad / precios de la oferta ante los cambios en la demanda.



Ecuaciones:

· Ecuación de Oferta;

Las variables consideradas serán:

Variable dependiente: Permisos de construcción (como proxy de cantidad q de oferta)

Variables explicativas: Precios esperados de inmuebles y variables relacionadas a los costos de construcción.



· Ecuación de Demanda;

Variables consideradas:

Variable dependiente: Escrituraciones (como proxy de cantidad q de oferta)

Variables explicativas: Variables relacionadas a las características o comportamientos de la demanda (características de la población como indicadores de ingresos, salud y/o educación).



Datos a utilizar:

El modelo puede estimarse de dos maneras posibles.

· Serie de tiempo: Actualmente cuento con datos mensuales de entre 15 y 17 años (de 1991 / 1993 a 2008), por lo que se contará con entre 180 y 206 observaciones de índices relevantes para estimar las ecuaciones de oferta y demanda, para toda la Ciudad de Buenos Aires.



· Panel de datos: Actualmente cuento con datos mensuales de entre 5/ 6 años (entre 60 y 70 Obs.), desagregados por los 47 barrios de la Ciudad de Buenos Aires, para estimar las ecuaciones de oferta y demanda. (Alcanzando una cantidad de aprox. 2800 observaciones).



Hasta el momento la serie de tiempo está completa con los datos efectivamente recopilados y el panel de datos está en estado de recopilación de datos faltantes.

Los datos (hasta ahora recavados) para utilizar serán:



Para la oferta:

· Superficie permisada para construir (como proxy de cantidades ofrecidas)

· Precios departamentos nuevos y usados

· Oferta viviendas en venta y alquiler

· Estímulo para construir Q

· Costos construcción materiales- mano de obra- gastos generales

· Cemento, Hierro y Asfalto (despacho, producción y ventas)

· Calidad de vida y distancia de cada barrio al centro, a avenidas, a áreas verdes, al subte.



Para la demanda:

· Escrituraciones de propiedades inmuebles (como proxy de cantidades demandadas)

· Índice salario real respecto a m2 de vivienda

· Características de la población por barrio respecto a los siguientes puntos: (algunos de estos datos se computarán como dummys- variables dicotómicas o binomiales):

· Trabajo: condición de actividad y categoría ocupacional

· Salud: Tipo de cobertura médica

· Régimen de tenencia de la vivienda

· Educación: Máximo nivel de instrucción alcanzado



Fuente de los datos:

Hasta el momento el origen de la mayor cantidad de datos para la tesis corresponden a los índices del instituto de Economía de la UADE, del Gobierno de la Ciudad de las estadísticas del Depto. de Hacienda y de la Subsecretaría de Planeamiento de la Ciudad, Reporte Inmobiliario, etc.



Bibliografía:

Los modelos y bibliografía que analizan los factores que influyen en los valores de la propiedad, la renta urbana y el valor de la tierra son temas clásicos en la Economía Urbana. Sin embargo la literatura clásica estudiada ataca el tema del comportamiento de los precios de la vivienda más desde el punto de vista de la demanda de vivienda, que desde el punto de vista de la oferta.



Así, por ejemplo, revisando en la literatura de Economía Urbana Clásica, encontramos:

· El modelo Monocéntrico: Cuyos principales autores son Alonso ( 1964 ), Muth y Mills ( 1969 ) y Goldstein & Moses ( 1973 ). El supuesto principal radica en que la distancia al centro es el determinante del valor de la tierra. La elección que realiza el consumidor de vivienda consiste entre la disyuntiva entre espacio (m2) y cercanía al centro. la superficie de vivienda (m2) es más barata en la periferia que en el C.B.D (Centro). Desplazarse desde la periferia al mismo conlleva costes de transporte medidos en dinero y tiempo. Los Supuestos adicionales, son la no externalidad en el consumo de la vivienda, y el incremento del coste del transporte conforme nos alejamos del C.B.D.



Estos supuestos fueron quedando desactualizados en la medida en que estos modelos no tienen en cuenta otros factores que mueven las decisiones de localización y elección de vivienda en la ciudad.



· El Modelo de Tiebut (1956) supera esta traba porque no toma como referencia exclusiva la distancia al centro o C.B.D. La demanda de localización viene definida por las preferencias por determinadas zonas o entornos, u otros factores no necesariamente influido por la distancia al CBD.



El mercado de vivienda no puede tomar fácilmente los supuestos de mercado de libre competencia ni de ser un bien homogéneo, porque el mercado inmobiliario es heterogéneo (Entendido como un conjunto de atributos), existe una estrechez del mercado (la oferta y demanda no necesariamente ajustan bien); posee asimetrías de información (tanto en la demanda como la oferta, más desde la demanda), se constituyen importantes costos de transacción, búsqueda y mudanza, y está sometido a la existencia de externalidades positivas y negativas. Muchas de estas, de difícil medición, como por ej., la internalización de factores como el barrio o vecindario.

Por eso los modelos de precios hedónicos, resultan más adecuados para el mercado inmobiliario; así como los modelos de ajuste de precios para estimar cómo impactan determinadas variables en los cambios en la oferta / demanda.

Cabe aclarar hasta aquí que los modelos siguen en su mayoría captando los comportamientos de la demanda y no de la oferta.

Los modelos de ajuste de precio analizan la relación entre los determinantes de nueva oferta de vivienda y la dinámica de ajuste de precios. Analizan la interacción entre la respuesta de la oferta y la velocidad o el grado de ajuste de precios que siguen a los cambios en la demanda.

Ésta es la línea conceptual y bibliográfica en la que se apoyará la tesis.



Referencias:

Las referencias tomadas sobre oferta de vivienda y/o donde se aplican modelos de ajuste de precios:

· Methods of estimation for markets in disequilibrium (Fair - Jaffee 1972)

· Matching housing supply and demand: an empirical study of Hong Kong´s Market (Tse – Ganesan 1998)

· Disequilibrium in housing models - Fair

· Metropolitan-specific estimates of the price elasticity of supply of housing, and their sources (Green- Malpezzi-Mayo 1999)

· Housing Supply and Price Adjustment. (Grimes –Aitken, 2006)

· Why don’t we know more about housing supply? (Di pasquale 1997)



En referencia a las distintos enfoques que se observan en los Papers, Fair – Jaffe exploran tres metodologías sobre mercados en desequilibrio y ajuste de precios, que será interesante comprender en profundidad.

En algunos Papers la ecuación de oferta y demanda solamente se explica por la diferencia de población entre dos períodos, y los cambios en las tasas de interés. A mi juicio la ecuación de oferta que resulta más precisa y cercana a la realidad es la que se encuentra en el Paper Grimes –Aitken; aquí las variables explicativas de los cambios en la oferta son los precios esperados de vivienda y los costos totales de los Developers, (Que son quienes deciden generar nueva oferta). Descompone esta ecuación en dos ecuaciones. En una ecuación: los precios esperados pasan a ser la variable dependiente, explicada por los precios de la vivienda en una región para un período t, y por un factor de crecimiento de la población.

En la otra ecuación los costos del constructor es la variable dependiente, explicada por el precio de la tierra, el precio de la construcción y costos financieros.

En estos Papers me baso en la elección de las variables de cada ecuación de oferta y demanda; y en el marco metodológico.


Tutor de tesis:

Por la complejidad de los modelos econométricos a analizar en la tesis y la falta de experiencia previa en su modelización y en la elaboración de una tesis, sugiero me asignen al profesor xxx.