Bibliografía analizada hasta ahora 28/10/08

Bibliografía analizada:

El precio de la vivienda en la Argentina: Burbuja o Fundamentals? Un análisis econométrico de sus determinantes fundamentales. (Ariel Coremberg, 1998).

Revisa bibliografía que trata sobre el precio de la vivienda en el plano teórico y recorre los indicadores del precio de la vivienda para capital federal. El Paper intenta probar la asociación entre el precio de la vivienda y el costo de construcción y entre el costo de uso (o “servicio de vivienda”) y el índice de valor de la bolsa (como variable de sustitución de la inversión inmobiliaria).
Respecto a los factores que determinan la oferta, cita bibliografía:

· Poterba (1991), Vincula el costo de uso de la vivienda con su oferta: Relaciona la evolución del stock de viviendas nuevas con el cociente entre el precio y el costo de construcción (costo directo: materiales y mano de obra).
· Capozza y Helsley (1989) El precio de la tierra urbana, principal costo de la construcción. En un modelo con previsión perfecta, los componentes principales del precio de la tierra urbana son: el valor de la renta agrícola, los costos de conversión, el valor de la accesibilidad y el valor esperado de las rentas futuras.
· Arnott y Lewis (1979), El rol del precio relativo entre la tierra y el capital determinan las características del emprendimiento inmobiliario.
· Modelos de decisiones de inversión que tienen en cuenta tres características básicas de toda inversión real: irreversibilidad, incertidumbre y flexibilidad para posponer, cambiar o abandonar un proyecto de inversión en activos específicos Dixit, A. y Pindick, R. (1994) y Trigeorgis, L. (1997)

Revisa la metodología utilizada por los indicadores disponibles en Argentina del precio de la vivienda:
· Indicadores de Cantidades: permisos de construcción, indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC), valor agregado sectorial a precios constantes de 1986 de las Cuentas Nacionales
· Datos de Precios: precio residencial del m2 del BHN, precios del m2 de departamentos nuevos y usados de la firma Gimenez Zapiola (Inmobiliaria)
· Datos de Costos: Índice de Costos de la Construcción de INDEC, Índice de Costos de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Modelo Uno (Revista Vivienda), Modelos A, B, C, D, E (Revista El Constructor)

The economic approach to cities (Glaeser, 2007)

· La condición de equilibrio del constructor:
Explicaría las causas de las diferencias entre la oferta en el espacio, que puede explicar por qué algunos lugares disponen de abundantes construcción y bajos precios, mientras que otros tienen poca construcción y los precios elevados.

· La oferta de vivienda:
Dado que el número de hogares está estrechamente correlacionado con el crecimiento global de una zona, conocer la perspectiva de la “oferta” es fundamental para entender los factores que determinan el crecimiento del número de hogares en una zona, que a su vez reflejan la oferta de vivienda.

· El punto de equilibrio del mercado de oferta de vivienda:
Es que los precios de la vivienda no deben ser superiores al costo total del suministro de nuevas viviendas. (Si un constructor puede vender un hogar por más de lo que son los costos para construir una casa, entonces la lógica de la economía sugiere que una nueva casa será construida. Esta lógica implica que los desarrolladores continuarán construyendo hasta el punto de que los costes totales de construir una nueva unidad sean iguales al precio de una nueva unidad de vivienda).

· Imperfecciones del mercado en la industria de la construcción:
No es un mercado monopólico ya que el número de constructores en la mayoría de las áreas metropolitanas es bastante grande.
La construcción lleva tiempo, sobre todo en el proceso de documentación y permisados, y esto significa que los constructores están adivinando el posible precio de venta cuando están iniciando el proceso.
Con estas salvedades, el Paper basa la condición de equilibrio de que los precios de la vivienda deberían estar cerca de los costes totales de construcción.

· Se sugiere que la oferta de vivienda difiere de un lugar a otro:
Si hubiese una sola oferta de viviendas para cada lugar, entonces podríamos esperar ver altos precios en zonas de mucha construcción y bajos precios en zonas de escasa construcción.
Se muestra que en los lugares costosos en los EE.UU. hay un bajo desarrollo de construcción, así como los lugares con abundante desarrollo EE.UU. los precios son bajos.
Este hecho no es compatible con la opinión de que los lugares se diferencian sólo en su nivel de demanda de vivienda. En ese caso, los lugares de altos precios de la oferta también deberían ser los lugares de más desarrollo; ejemplos citados demuestran que esto no es así.
· Cita al Paper “The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability” (Glaeser Gyourko) han argumentado que la reglamentación del uso de la tierra, (no los costos de la construcción o la densidad de la tierra), explican la mayor parte de las diferencias en la oferta de vivienda a través del espacio. Esto se basa en dos pruebas que vinculen directamente el uso de la tierra con menos controles de construcción y los precios más altos (Glaeser y Ward, 2006, Katz y Rosen, 1987) Por ejemplo, las nuevas construcciones más grandes son más comunes en las zonas con mayor densidad, no en las zonas con menos tierra. Los precios de la vivienda en Manhattan son mucho más elevados que el costo del suministro de una nueva unidad mediante la construcción de una planta extra en un nuevo rascacielos.
La discrepancia entre los precios y los costes en dichos Papers son explicados mediante barreras regulatorias a las nuevas construcciones.
· En los lugares donde los precios de venta de la oferta caen por debajo de los costos de construcción no solo no se genera nueva oferta sino que se espera que continúe la degradación urbana. Este escenario describe muchas de las ciudades del interior de la Rustbelt que tienen los precios de la vivienda que están muy por debajo de los costos de construcción y casi ninguna nueva construcción (Glaeser y Gyourko, 2005).


Urban Growth and housing supply (Glaeser, Gyourko, Saks, 2004).

El Paper propone que es imposible comprender muchos aspectos de la dinámica urbana si no se comprende el factor oferta de vivienda. La elasticidad de la oferta de vivienda determina el alcance en el que un aumento de la producción crea expansión o densidad. (Crecimiento de la ciudad o aumento del valor de las viviendas). Diferencias regulatorias en diferentes espacios es un factor determinante en el aumento de producción ó de densidad.
Existe una fuerte correlación entre la variación de población y la variación de oferta de vivienda.
Examinan si la naturaleza de la oferta de vivienda afecta la forma que toma lo urbano. Un modelo sugiere que los precios de las viviendas, salarios, y su combinación, dependen de la elasticidad de la oferta.

Cita al Paper: “Urban Decline and Durable Housing” (Glaeser and Gyourko 2004)
Sostiene que muchas de las características del declinamiento de las ciudades pueden ser entendidas únicamente como el resultado de la naturaleza duradera de la vivienda, lo que hace que la elasticidad de la oferta de viviendas sea muy inelástica. La clave en las predicciones del modelo son que: 1) las ciudades crecen más rápidamente que lo que disminuyen, por lo que la distribución de las tasas de crecimiento demográfico tiene un sesgo a la izquierda, 2) La disminución urbana es más persistente que el crecimiento urbano; 3) existe una relación cóncava entre los cambios en los precios y los cambios en la población a través de las ciudades; 4) existe una relación convexa entre los cambios en la población y las perturbaciones exógenas al crecimiento urbano; 5) Existe una relación cóncava entre los cambios en los precios y los choques exógenos a los crecimientos urbanos, y 6) los menos calificados se congregan en las ciudades.
Todos los datos aportados, apoyan la alegación de que la oferta del mercado de la vivienda tiene efectos importantes sobre la naturaleza en la disminución en las ciudades.

Las conclusiones del Paper dicen que cuando una ciudad decae, los precios de la vivienda y los ingresos caen mucho antes de que las casas colapsen. Hasta que ese colapso ocurra, los niveles de población en las ciudades siguen siendo elevados. De este modo, las ciudades van decayendo y disminuyendo lentamente debido a que la vivienda y otras obras de infraestructura son elementos duraderos. También dice que el crecimiento de las ciudades está determinado por la elasticidad de la oferta de la vivienda. En los lugares con poca o limitada regulación y baja densidad, es más probable que haya mayor construcción de nuevas viviendas y que aumente la población. Por el contrario, en lugares con alta densidad y un alto grado de regulación, es más probable que la población se mantenga sin cambios, y que los precios de la vivienda y los ingresos se eleven.

Why is Manhattan so expensive? Regulation and the rise in housing prices (Glaeser, Gyourko, Saks, 2005)

El Paper argumenta que la construcción es un sector altamente competitivo sin barreras naturales para la entrada y sin embargo, los precios de Manhattan superan más del doble de sus costos de abastecimiento. Se objeta que las restricciones en el uso de la tierra son la explicación de esta diferencia.
La metodología inicial para evaluar el impacto de la regulación gubernamental sobre los precios de vivienda consiste en comparar los valores en algunos lugares con formas observables de regulación con los precios en los lugares sin esa forma de regulación.
Debido a que el grado de reglamentación del mercado de la vivienda es difícil de medir, adoptan un enfoque alternativo que se basa en teoría económica neoclásica: Con o sin regulación, la competencia entre los constructores se asegurará de que los precios promedio sean iguales a los costos. En mercados no reglamentados, la construcción en altura se elevará hasta el punto en que el costo marginal de la adición de un piso adicional sea igual a los costos medios (que será igual que el precio de mercado). Si las restricciones de mercado limitan el tamaño de un edificio, la entrada libre de las empresas todavía mantendrá el precio igual al costo medio. Sin embargo, según la función de costo marginal creciente, tanto los precios como los costos medios estarán por encima de los costos marginales. Por lo tanto, la diferencia fundamental entre un mercado regulado y uno no regulado es la diferencia entre los precios y los costos marginales.
En el Paper utilizan esta diferencia para medir el alcance de las restricciones a la oferta de vivienda.


Supply Constraints and Housing Prices. (Saku Aura- Thomas Davidoff, 2006)

Este trabajo analiza los efectos de las limitaciones del uso de la tierra en los precios de la vivienda. Da un nuevo marco para la evaluación de la política cuando la movilidad entre las regiones, está permitida pero es limitada. Un resultado clave es que la flexibilización de las limitaciones reglamentarias en las distintas regiones tendría poco efecto sobre los parámetros de precios posibles. Por ejemplo, muestran condiciones en las que, aunque cada edificio en Manhattan estuviera permitido construir 100 pisos de altura, los precios se reducirían en menos del 15 por ciento.