Paper: Disequilibrium in housing models

Disequilibrium in housing models - Fair
Foco del Paper: Tanto el mercado inmobiliario como el mercado de hipotecas de vivienda han sido considerados mercados que no suelen encontrarse en equilibrio, y estos desequilibrios no han sido interpretados y tenidos en cuenta correctamente por los modelos econométricos.

Mercado de hipotecas:
Consta de 3 actores: gente que demanda de servicios de vivienda y fondos de financiamiento para la compra, constructores que realizan nuevas viviendas y remodelan existentes, gente que oferta los fondos para financiar las compras de vivienda.
Demanda de servicios de vivienda y financiamiento= dependen de ingreso per cápita, factores demográficos y del precio de los servicios de vivienda relativo a otros precios.
Oferta de servicios de deuda= dependen de SLA (Serving and loan associations), asociaciones de bancos, compañías de seguros y bancos comerciales. No posee substitutos perfectos.
Oferta de vivienda= Depende del sector inmobiliario: De la decisión del constructor, sus expectativas sobre los precios de venta respecto al costo y su expectativa de beneficio. También algunos se financian en el corto plazo con préstamos a bancos comerciales. (El costo del crédito es parte de los costos de construcción).

Mercado de viviendas:
Los supuestos describen que: En todo momento existe una cantidad de viviendas ocupadas; una cantidad vacante y disponible y una cantidad en construcción. Se supone a la oferta de vivienda como dada. (Fija).
Si dado un conjunto de precios, la cantidad demandada = la oferta disponible menos un nivel normal de vacancia, entonces el mercado estará en equilibrio.
Si D > S – vacancia , entoces: el nivel de vacancia será menor al normal; causará suba de precios, que llevará a los constructores a construir mayor oferta.
Si D < S – vacancia , entoces: el nivel de vacancia será mayor al normal; causará baja de precios, que llevará a los constructores a construir menor oferta.
La rapidez para llegar al equilibrio dependerá de la rapidez de los constructores de responder a las situaciones de desequilibrio.

Un desequilibrio en el mercado de hipotecas tiene un efecto asimétrico respecto al mercado de viviendas.
Si la tasa de préstamos es muy alta en el sentido en que haya mas oferta de crédito que demanda del mismo, esto tendrá poco efecto en el mercado de vivienda. No tendrá grandes efectos ni para el constructor que se financia para la construcción ni para la demanda de vivienda del consumidor final, dado que la sobreoferta de crédito no variará la cantidad de créditos a demandar ni los precios de las viviendas. Salvo que el exceso de crédito cause que el coste del crédito baje: esto podría aumentar la demanda de créditos (tanto del constructor como del consumidor final) y por ende afectar los precios y cantidades de vivienda.

El aporte más importante es la contemplación del efecto asimétrico del mercado de hipotecas sobre el de viviendas. Y también la relación que existe entre ambos mercados. Tambien el concepto de desequilibrio para el planteo de los modelos. De todos modos hace referencia a modelos econométricos de Fair y Jaffee que sería bueno analizar.