Paper: El precio de la vivienda urbana. La disyuntiva superficie/ ubicación: una ampliación

El precio de la vivienda urbana. La disyuntiva superficie/ ubicación: una ampliación
J.M. Caridad y Ocerin, P. Brañas Garza. Universidad de Córdoba

· Objetivo Paper: Manifestar las modificaciones sufridas a los modelos de economía urbana especialmente al monocéntrico. Muy interesante como background de revisión bibliográfica y para entender el modelo que se usa de base tomar para una investigación y repasar sus supuestos. Muy interesante la ampliación del modelo monocéntrico (mercados segmentados), veo que se acerca mucho al comportamiento real del mercado inmobiliario y sería bueno si esto pudiera reflejarlo en mi Paper que era mi intención original.

· Particularidades que han hecho crítica y provocado la reestructuración del análisis clásico:
El mercado de vivienda tiene particularidades que refuerzan la idea de que no es un bien que responde a las fuerzas del mercado (libre competencia), ni de ser un bien homogéneo (así definido por los modelos de Olsen (1969): Estas particularidades son:
o La importancia del bien, ya que constituye el gasto en consumo más importante de muchas familias
o La durabilidad
o La fuerte fijación (al suelo), fijación a su condición espacial o locacional
o La indivisibilidad que conforman sus partes
o La heterogeneidad (Entendido como conjunto de atributos)
o El alto coste de construcción, que posibilita un amplio mercado de renta.
o Altas necesidades de financiación, atendidas por un mercado de capitales imperfecto con altas barreras de entrada y salida.
o Estrechez del mercado (la oferta y demanda no necesariamente ajustan bien)
o Existencia de asimetrías en la información (tanto en la demanda como la oferta, más desde la demanda)
o Importantes costos de transacción, búsqueda y mudanza
o Ausencia de mercados de futuros y seguros relevantes
o Existencia de externalidades positivas y negativas. Existencia de factores de difícil medición, como por ej., demanda de calidad, internalización de factores como el vecindario, etc.
o Intervención de parte de autoridad pública en el mercado, causando diversos efectos.
Por todas estas razones y más se expone que el mercado de vivienda se encuentra alejado de los supuestos de competencia perfecta planteados en la literatura clásica de economía urbana. Los intentos de modelización nuevos, plantean, podrían desarrollarse bajo el marco de la teoría de juegos, por responder con mayor proximidad a la competencia imperfecta.

· Revisión de la evolución de la literatura económica urbana:
· Modelo disyuntiva o Monocéntrico:
La idea principal es la elección que realiza el consumidor de vivienda entre espacio (m2) y cercanía al centro. Hipótesis: la superficie de vivienda – m2 - es más barata en la periferia que en el C.B.D. Desplazarse desde la periferia al mismo conlleva costes de transporte medidos en dinero y tiempo.
Principales autores: Alonso ( 1964 ), Muth ( 1969 ) y Goldstein & Moses ( 1973 )
Supuestos: No externalidad en el consumo de la vivienda. Incremento del coste del transporte conforme nos alejamos del C.B.D. Elasticidad precio constante y elasticidad renta unitaria en la demanda de vivienda. Vivienda y coste del transporte conformando una parte significativa del presupuesto familiar.
Supuesto adicional, los puestos de trabajo se hallan localizados en el C.B.D.
Críticas recibidas: Modelo e hipótesis excesivamente rígidas.
· Modelo Stock de capital Maleable:
Supone un nuevo supuesto para reforzar el modelo monocéntrico. La maleabilidad: Explica que la ciudad se rehace período a período, por lo que la zona central de la ciudad está siempre en óptimas condiciones, y no se muestra más deteriorada que el resto. Las construcciones en los alrededores del centro no ofrecen mejores instalaciones que la zona del C.B.D.
Críticas: Los presupuestos de los municipios no permiten una regeneración continua de los centros de la ciudad, ni los edificios se rehacen a corto plazo.
· Modelo Stock de capital No Maleable
Se realizan análisis en los que el stock de capital no es maleable, pero es muy duradero. La idea de ciudad ofrece un crecimiento basado en círculos: el centro histórico, el anillo a su alrededor, etc. Cada círculo responde a distintos períodos de tiempo y ofrece distintos servicios, los últimos de mayor calidad que los primeros. Principales autores: Harrison y Klain ( 1974 ) y Anas (1978)
· Modelo de Tiebout
Modelo que no toma como referencia exclusiva la distancia al C.B.D. La demanda de localización viene definida por las preferencias por determinadas zonas o entornos, u otros factores no necesariamente influido por la distancia al CBD.
Principal fuente: Modelo de Tiebout ( 1956 ). En este enfoque se integran los modelos basados en economías de escala, o modelos de aglomeraciones, herencia del análisis del suelo de uso industrial. Sucesivas ampliaciones al modelo ponen de relevancia la existencia un gran número de factores que pueden incidir en las decisiones de los agentes (medioambientales, del entorno, de status social, etc).
· Procesos de Filtering
Plantea que las familias de rentas más altas tienden a adquirir las viviendas más nuevas y vender a las familias de menor renta sus viviendas usadas. Si este se asocia con la no maleabilidad de la vivienda resulta que las familias de mayor renta se desplazan cada período de tiempo más lejos del C.B.D.
Principal fuente: Coke y Hamilton ( 1984 ) se plantea un modelo donde un núcleo que crece por círculos, resultando la ubicación de los ricos en la periferia, al vender sus viviendas a los pobres, siendo estos últimos los que se ubican en zonas más céntricas. Supuestos: La movilidad ocurre porque los ricos tienen mayor elasticidad renta demanda de espacio, que elasticidad renta coste de transporte.
· Procesos de Regentrificación
Principal fuente: Wheaton ( 1982 ), invierte la no maleabilidad de la vivienda. Las viviendas pueden ser restauradas, por su carácter de durabilidad, y pueden volver a ser demandadas por los ricos. Aunque no se plantea la existencia de un regeneramiento de la área para que los ricos decidan volver a la misma. Crítica: Duda si los ricos decidirán volver a un edifico nuevo si la zona está deteriorada.
· Modelo de Estructuras Multicéntricas
Como respuesta a la crítica recibida por el modelo monocéntrico, se plantea múltiples centros. Lo que hace que el modelo monocéntrico pierda capacidad explicativa, ya que el C.B.D. deja de ser único.
Principal fuente: Henderson (1985), Turnbull (1990).
· Ampliación del modelo Monocéntrico:
Plantea la existencia de mercados segmentados en el mercado de la vivienda: Cada ciudad tiene distintos grupos de barrios que forman un conjunto más o menos homogéneo, entre los que no se producen traslados de población, por razones tanto socio-económicas como por razones raciales o de status. La existencia de barreras económicas, dividen la ciudad en núcleos de distinta renta. Bajo estos supuestos, la ciudad no se contempla como un núcleo único, sino como la suma de distintos conjuntos, que son grupos de barrios de renta per cápita media similar, aunque no se encuentren físicamente unidos. Por lo que es más lógico plantear una disyuntiva metros/distancia al centro de cada uno de los barrios que comprenden las zonas, que al C.B.D. de toda la ciudad. La disyuntiva explica a qué porcentaje de metros el consumidor está dispuesto a renunciar si con ello obtiene mejor posicionamiento (o status) en el barrio.