· Objetivo del Paper:
Analizar la relacion entre: los determinantes de nueva oferta de vivienda y la dinámica de ajuste de precios.
Tratan la oferta de vivienda como fija – dada en el muy corto plazo de manera tal que los shocks de demanda sean el reflejo inicialmente solo de los precios de vivienda p y no de la cantidad q.
Analizan la interacción entre la respuesta de la oferta y la velocidad o el grado de ajuste de precios que siguen a un shock de demanda.
· Determinantes de oferta de vivienda:
Supuestos: Los desarrolladores de vivienda son perseguidores de Beneficios. Un desarrollador busca construir una nueva casa donde el precio de venta esperado supera el valor de los costos de desarrollo y construcción.
HCit/Hit-1 = γi0 + γi1 ln{PHe it+1/TCit} + εit
El Paper modela la tasa prevista de cambio en la oferta de vivienda entre t y t +1 igual a la tasa de nueva oferta de vivienda en el período t (HCT) en relación al stock de viviendas existentes (HT-1). PHe : Precio de vivienda esperado. TC: Costos totales del Developer.
· PHe : Precio de vivienda esperado: ln(PHe it+1) = ln(PHit) + λiFEi + λtFEt
Modelan PHe como una función de los actuales precios de la vivienda en la región i en el período t, junto con un factor de crecimiento de una región específica (FEi) y un factor de crecimiento a nivel país (FET)
· TC: Costos totales del Developer: TCit = [eαi PLit βiPBit 1-βi](1+rt)
Los costos totales se expresan como retornos constantes a escala según función de Cobb-Douglas, de la tierra y los costos de construcción.
PLit: Precio de tierra en período t
PBit: Precio de construcción en período t
rt Gastos financieros (refleja los costos de los préstamos para cubrir los materiales de construcción, mano de obra y la tierra en t hasta la venta de la casa en t +1).
Tanto la tierra y los costos de construcción son relevantes para el desarrollador en su decisión por comprar una parcela de tierra y materiales de construcción más trabajo, para el desarrollo de una vivienda específica.
Reemplazando obtienen la siguiente ecuación:
HCit/Hit-1 = λ'0 + γi1ln{PHit/PBit} + μiln{PBit/PLit} + λ'iFEi + λ'tFEt + εit
· Metodología:
Estiman método de ecuación de mínimos cuadrados ordinarios. El parámetro clave es
γi1: Tasa de Respuesta de la oferta y φ coeficiente de ajuste de precios.
· Dinámica de la respuesta de los precios de la vivienda
La importancia de respuesta de la oferta de vivienda para la evolución de los precios
a raíz de un shock de demanda puede ser visto a partir de gráfico simple de oferta y la demanda:
Precios de la vivienda P y las cantidades Q . D: Curva de la demanda de viviendas; SL: Curva de oferta de largo plazo. Equilibrio inicial de precios y cantidades: (P0, q0).
La demanda de vivienda va en alza (D '), posiblemente debido a un permanente aumento de empleo y población en una región.
En el largo plazo, el precio y la cantidad de viviendas se instala en (PL, QL). En el corto plazo, la oferta no responde plenamente. Con SS perfectamente inelástica, los precios, en el corto plazo, saltarán a P1.
En el caso con mayor capacidad de respuesta a corto plazo (oferta de vivienda S'S), el nuevo equilibrio de precio en el corto plazo es P2. Denotar P0-P1 como ΔP1 y P2-P0 como ΔP2. vemos que ΔP2 = φΔP1, donde 0< φ<1, y ∂φ/∂γi1<0 (γi1 es la elasticidad oferta vivienda en el corto plazo y φ coeficiente de ajuste)
Derivan que el coeficiente de ajuste φ se aproximará a 1 (respectivamente 0) en el corto plazo cuando la oferta es inelástica (elástica):
ΔP = φ(P*t-1 - Pt-1 )
La hipótesis es que zonas con altos valores de γi1 (Respuesta de la oferta) tendrá valores bajos de φi (ajuste), por lo que la relación entre γi1 y φi será significativamente negativa. Cuando la oferta se expande rápidamente (es más elástica) en respuesta a las presiones de la demanda de viviendas, la población puede crecer rápidamente con poca presión sobre los precios de la vivienda.
• Resultados:
Los resultados dan que un aumento del 1% en los precios de equilibrio conduce a un inmediato salto de 0,56% en los precios de la vivienda en una localidad con el cuartil más bajo de respuesta de oferta, en comparación con un salto de 0,45% en un área con cuartil superior de respuesta de oferta. (verifican la hipótesis planteada).
En áreas donde la respuesta es más rápida, el tiempo que los precios son planteados por encima de su equilibrio a largo plazo es también más corto que en áreas de menos elasticidad.
Existe evidencia de otros papers donde las regulaciones inciden en la elasticidad de nueva oferta. (áreas fuertemente reguladas exhiben bajas elasticidades oferta).
Las estimaciones encuentran que los precios de la tierra implican una parte sustancial, del total de los costos de desarrollo.
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