Paper: Metropolitan.Specific estimates of price elasticity of Supply of housing and thier resources

METROPOLITAN-SPECIFIC ESTIMATES OF THE PRICE ELASTICITY
OF SUPPLY OF HOUSING, AND THEIR SOURCES
Green- Malpezzi-Mayo 1999

· Objetivo del Paper:
Explicar la causa de las diferencias que existen en la elasticidad precio de oferta de vivienda entre diferentes áreas metropolitanas en EEUU. Probar si las diferencias radican en la forma urbana y en las regulaciones del uso de la tierra.
· Características de la elasticidad oferta de vivienda:
En el corto y mediano plazo la curva de oferta de vivienda posee una asimetría. Cuando la demanda cae, el mercado no puede fácilmente ajustar la oferta de vivienda a la baja. (Debido a que es un bien durable e implica procesos de larga duración y ejecución). Por otro lado en ausencia de limitaciones de oferta de tierra, el mercado debiera ser capaz de absorber aumentos de la demanda vía aumentos en la oferta. La oferta no es perfectamente elástica ante aumentos de demanda, al menos en el corto plazo. Sin embargo en ausencia de limitaciones de oferta de tierra, la velocidad de ajuste del mercado a un cambio a la suba en la demanda será más veloz que respecto a un cambio en la demanda a la baja. (Referencias DiPasquale –Whearton 1994)
· Metodología:
Estimación individual de elasticidad precio de oferta para 44 áreas metropolitanas diferentes, usando datos de series de tiempo anuales durante 18 años.
· Ecuación de regresión: la elasticidad estimada es la variable dependiente y las variables explicativas son: tiempo de viaje, densidad, precio, intereses después de impuestos menos tasa de crecimiento, tasa de impuestos por ingresos a la propiedad, y población. Presentan también las mismas variables en forma logarítmica.
· Estiman dos tipos de regresiones: Una con cambios de precio contemaporáneos a los cambios de la demanda, y otra con los precios de la oferta rezagados respecto a los cambios en la demanda. Los autores prefieren las regresiones con cambios simultáneos, porque así cuentan un pequeño número de grados de libertad para trabajar, en los cambios de precios rezagados es necesario utilizar hasta un grado de libertad.
· Resultados: Las estimaciones de elasticidad precio de oferta vivienda varía sustancialmente de un lugar a otro. En el caso simultáneo la elasticidad de la oferta es distinto de cero en el 95% de los casos. Las áreas Metropolitanas con regulaciones más estrictas tienen bajas elasticidades. Las áreas con regulaciones más laxas presentan diferentes comportamientos. Las de rápido crecimiento tienden a tener gran elasticidad y las de lento crecimiento tienden a ser más inelásticas. Comentan que el método no diferencia bien entre altas y bajas elasticidades cuando hay baja demanda. Pero con la regulación y densidad (forma urbana) explican la variación de la elasticidad.