Análisis de Paper: Why dont we know more about housing supply? Di Pasquale

Why dont we know more about housing supply? Di Pasquale. U.Chicago. 1997.

El propósito del Paper es rever la literatura escrita sobre oferta de vivienda para ver los temas mas relevantes que son necesarios investigar sobre la oferta de vivienda. No realiza ningún modelo econométrico.

La oferta de vivienda está determinada por decisiones de los constructores en el caso de vivienda nueva y de los dueños de sobre la reconversión de vivienda existente.
(El stock de oferta que proviene de mejoras a lo existente es una proporciona alta de la oferta)
Las políticas de gobierno tienen alto impacto en las operaciones del mercado de vivienda
Observa que los papers no modelizan datos sobre renovación y reparación de viviendas

Formas que toman los Papers que analizan oferta de vivienda:
ü El precio es el resultado de la diferencia entre la función de oferta y demanda
ü Enfoques donde la oferta se estima con la construcción como una función modificadora de los precios y los costes.
Releva 2 enfoques para estimar los determinantes de oferta de vivienda en los Papers:
ü los que usan de base bibliografía que proviene de literatura de inversiones
ü los que usan de base bibliografía de la teoría espacial urbana
La diferencia es cómo es tratada la tierra como insumo en la producción de nueva vivienda.
En el caso de literatura de inversión ignora las características únicas de los terrenos en la otra incorpora estos factores.

Elasticidad de la oferta:
ü Se encuentra en diversos Papers analizados en este Paper, resultados contradictorios respecto a la elasticidad de la oferta. Casos en que se concluye que esta es inelástica respecto al precio y casos en los que se concluye lo opuesto.
ü (Ej. Muth 1960 hace una regresión de precio de vivienda con desarrollo y otros factores de oferta y demanda y no encuentra relación estadística significativa por lo que esto revela que la oferta es perfectamente elástica- Otra regresión hecha por el mismo autor con variable dependiente desarrollo y variables explicativas precio y otras características, llega a la conclusión opuesta. Que la oferta es perfectamente inelástica)
ü Topel and Rosen 1988 examinan el alcance en el cual las decisiones de inversión en vivienda están determinadas por la comparación actual de precios de los activos y el costo marginal de producción de vivienda. Si hay cambios en el nivel de construcción y estos impactan en el costo de producción, la oferta será menos elástica en el corto plazo que en el largo plazo. Esta diferencia en la elasticidad se debe a que los contructores deben formar sus expectativas futuras sobre el nivel de precios para notar decisiones de inversión.
ü Este y otros trabajos como el de Proterba 1984 NO consideran la importancia del insumo tierra y sus características peculiares. La tierra es fundamentalmente diferente respecto a otros factores. Tal como indican las teorías espaciales urbanas, los precios de la tierra dependen del stock de viviendas, no del flujo o nivel de actividad en la construcción. Por lo tanto un aumento en los precios de vivienda inicialmente genera ganancia extraordinaria pero el flujo de construcción aumenta temporalmente luego del cual vuelve a su nivel normal. A medida que aumenta el stock de vivienda el precio de tierra sube y eventualmente absorbe el exceso de ganancia y la construcción declina a niveles normales.
La teoría espacial urbana provee equilibrio en el stock de vivienda cuando iguala la población urbana.

Conclusiones: la evidencia que tienen de determinantes de nueva oferta que dan en suma todos los Papers revisados en este Paper (donde se usa información agregada a nivel nacional y metropolitano) son;
1. La oferta pareciera ser elástica respecto al precio (aunque se registran resultados contradictorios)
2. El precio no aparece ser estadísticamente suficiente como determinante de nueva construcción
3. La importancia de los indicadores del mercado como el tiempo de venta y la inflación son difíciles de explicar
4. los niveles de construcción no parecen ser impactados por los costos de construcción lo que resulta contra lo intuible.
5. los dueños de altos ingresos son más propensos a mejorar sus viviendas que a no hacerlo. Sin embargo a medida que aumento el ingreso es más probable que mejoren su vivienda mudándose más que mejorando su unidad actual. Los gastos de reparaciones son inelásticos respecto al ingreso y al precio

Estas puntos 3 y 4 que resultan inexplicables y contra la lógica de la autora hacen pensar que es necesario conocer más información sobre los proveedores de vivienda (constructores- desarrolladores) y cómo toman sus decisiones. Por lo que cree necesario recavar info sobre el constructor o desarrollador, su forma de tomar decisiones y su visión del mercado.

ü Notas personales:
Pensando en los factores que inciden en la decisión de los developers , y suponiendo que su decisión es el factor principal para la generación de nueva oferta entocnes podría ser:
Decisiones de developers = formas de financiación ó fondeo + precios de venta + incidencia de valores de tierra + políticas de gobierno + expectativas en el comportamiento de la demanda.
Estos datos son difíciles de recavar…