Análisis de Paper: Matching housing suply and demand: an empirical study of Hong Kong´s Market

Matching housing suply and demand: an empirical study of Hong Kong´s Market
Tse – Ganesan 1998

El Paper analiza los determinantes del precio de la vivienda como la diferencia entre la ecuación de demanda menos la ecuación de oferta.
El paper distingue la demanda de vivienda según su propósito: entre la demanda genuina para vivir y la demanda por razones de inversión o especulativa.
Dice que la oferta de nueva construcción no se adecua bien con la demanda por la distorsión que provoca la demanda especulativa.
Bajo todas las demas condiciones iguales, grandes incentivos de inversión hacen aumentar la oferta de deptos si los desarrolladores esperan que haya mayor demanda de inversores en el futuro.
Considera las ecuaciones de oferta y demanda por separado

Metodología
Modelo de estimación de precio de vivienda: El método econométrico asociado para estimar la oferta y demanda está basado en un proceso de ajuste de precios.
Estima los siguientes supuestos:
· La demanda de vivienda declina cuando el precio de la vivienda aumenta
· La demanda tiene una relación negativa con el precio real de vivienda
· La oferta riene una relación positiva con el precio real de vivienda
· El modelo desarrollado posee una combinación de ecuaciones donde: los precios de la vivienda son ajustados de acuerdo al de exceso de demanda (en otras palabras, toda demanda excesiva de inversion por propiedades será capitalizada en mayores precios de vivienda).
· La compra de vivienda por razones de especulación es observada como un comportamiento como refugio de la inflación

· Función de Demanda (Dt) planteada:

Dt = b 0 + b 1 SPt + b 2 D PLt + b 3 rt + b 4HPt + ut

SPt : Volumen de transacciones de viviendas (nro de ventas y boletos y escrituras en momento t. Incluye casas comprada para ocuparse, no de reventa)
PL t : Población en momento t
D PL t : Variación de PL t - PL t -1 Población en momento t
HP t : Precio de vivienda al momento t
rt : Tasa real de interes como rt = it (tasa de interes) – Pt (tasa de inflación) al momento t
ut :Disturbance term

· Realiza test de causalidad Granger
Para contestar la pregunta si el volumen de transacciones SP afecta los precios HP o si los precios son los que desencadenan el volumen de transacciones, o si existe efectos entre ambos: Usa datos de series de tiempo estacionarios. El resultado es que existe un efecto causal del volumen de transacciones hacia los precios.





Granger-causality results

Direction of F Statistic p F Statistic p
causality
In level form 2-lags 4-lags
SP -> HP 13.3* 0.0007 7.82* 0.010
HP -> SP 0.34 0.718 0.56 0.697
In -> rst differences
SP ->HP 11.09* 0.0019 6.77** 0.021
HP -> SP 0.73 0.503 0.237 0.907
aThe null hypothesis of no causality is rejected if the F statistic
exceeds the critical values, or if p is less than 0.1.*and **indicate,
respectively, that `Granger-causality’ is signi® cant at the 0.01 and
0.05 levels.

Por otro lado un cambio en PL captura un aumento/ decrecimiento en la demanda real potencial de vivienda
Evidencias tomadas de otros Papers indican que en general una baja en la tasa nominal de interés, genera un aumento en la demanda de inversión en vivienda.

· Una Figura que indica Relación entre oferta y demanda
Indica que en el corto plazo:
· la oferta de vivienda es prácticamente inelástica porque esta está basada en procesos actuales que van a continuar y que no pueden ser modificados en un corto periodo de tiempo
· la demanda por el contrario puede caer repentinamente por hechos externos (como riesgos políticos, golpes de la bolsa, intervenciones del gobierno, etc). (Puede ser más elástica en el corto plazo)

· Función de Oferta (St) planteada:
Supuestos: Para un desarrollador un aumento en los precios es un indicador positivo para la generación de oferta. Cuando el mercado está en boom, más vivienda será ofrecida. Con este escenario, se asume la función de oferta como respuesta a los cambios en el precio de las viviendas:

St = h 0 + h 1 D HPt + vt , h 1 > 0, n t ~ N (0,s v2)

D HP t : (Precio de vivienda) Diferencia entre HP t - HP t -1
Se espera que un aumento en el precio de la vivienda induzca a aumentar la oferta actual. Si la función de oferta es inelástica en el corto plazo, se espera que sea 1 > h1 > 0

· Ecuación ajustada de precio: Siguiendo el Paper de Fair y Jaffee (1972):

D HPt = l (Dt - St ) + wt , l > 0, wt ~ N(0,s w2)

Un cambio en el precio de vivienda es asumido como directamente proporcional al monto de exceso de demanda en el mercado. l =0 implica ningún ajuste, y l = infinito implica ajuste perfecto.
Esta ecuación sugiere que la dirección de un cambio en el precio de la vivienda, resultará ser un indicador del exceso de demanda en el mercado.
Si el número de familias que demandan vivienda excede el numero de unidades disponibles, la competencia entre los demandantes empujaran hacia arriba los precios hasta el punto de equilibrio. El precio estará en equilibrio cuando S = D Sin embargo este ajuste no ocurre instantáneamente.

· La combinación de las ecuaciones 1-3 generan la siguiente ecuación: Luego se procede a realizar la regresión de esta.

D HPt = g 0 + g 1SPt + g 2D PLt + g 3 r t + g 4HPt- 1 + E t

Donde g 0 = l (b 0 - h 0 )/z,
g 1 = l b 1 /z, g 2 = l b 2 /z,
g 3 = - l b 3/z, g 4 = - l b 4/z,
z = (1 + l h 1 + l b 4),
E t representa término de error.
Se muestra que g 4 <> 0.
También, Es de esperar que g1 , g 2 > 0 y g 3 < 0.
E t tiene distribución normal E t ~ N(0, s 2 E ), desde que E t = l (ut - vt )/z + wt/z, y
E(E t ) = E(ut ) = E(vt ) = E(wt ) = 0.
Por otro lado asumiendo COV(XtYt- 1 ) = 0, donde X, Y Î (u, v, w) da COV(E t E t- 1) = 0,
y s E2 = (l /z)2(s u2 + s v2) + (1/z)2s w2.

Para este Paper: Usan la tasa de interés de préstamos como la tasa de interés nominal it. la tasa de inflación Pt utilizada es la del índice de precio de consumidor
Realizan regresión sobre 3 ecuaciones: en forma logarítmica, una ecuación donde la variable dependiente es log (HP t / HP t -1 ) que representa la tasa de variación de precios de vivienda. Y la tercera ecuación varía en la variable explicativa r=(it - Pt)/(1 + Pt).
Los resultados en los tres casos son muy estables y consistentes.

· Resultados
Los resultados reflejan que el precio de viviendas pueden ser explicadas por casi todas las variables explicativas. R2 ajustado da 0,751 y en la 2º ecuación asciende a 0,986.
Las expectativas de un aumento del volumen de transacciones SP es un indicador positivo para la atracción de nueva oferta. También un cambio mayor en la población lleva a mayores expectativas de generación de oferta. El signo negativo de r indica que un aumento en la tasa de interés real genera una disminución en la demanda.
Se concluye que estas variables predicen los precios de vivienda ex -ante
La presencia de un período rezagado de precios de vivienda implica que el mercado de vivienda posee una forma débil, esto significa que la información contenida en los precios pasados es incorporada completamente a los precios actuales.

En otro momento del Paper analiza la demanda especulativa.
Para resaltar, una intervención del Gobierno lleva a bajar la expectativa de precios y baja las actividades especultativas (volumen de transacciones)
La situación más favorable para la demanda de origen inversora es aquella con alta inflación y bajas tasas de interés. Por lo que en este escenario son las expectativas y no la necesidad de vivienda, los factores que influencian la demanda.

· Observaciones personales: La ecuación de oferta parece demasiado simplificada al suponer que la oferta se comporta solamente con la variación de los precios, no tienen en cuenta las características como localización ni para las decisiones de inciden sobre la oferta ni la demanda. Tampoco la de las características espaciales de los terrenos, ni la incidencia del valor de la tierra, ni los precios de construcción. Sin embargo me interesa la metodología utilizada me parece muy posible de replicar. Tal vez le agregaría alguna variable