El aporte más importante de este Paper es la incorporación de una variable Proxy que refleja la tendencia a las burbujas a crecer y a explotar. Este Proxy es el desvío entre el nivel de precio de vivienda actual y el nivel de precio de equilibrio (llamado “fundamental”, basado en estimaciones propias. Las dos variables utilizadas (crecimiento y explosión de burbuja) son útiles para explicar los movimientos en los ciclos de precios.
Definición de Burbuja de precios (Stiglitz 1990)= “Intuitivamente es la razón por la cual el precio es alto hoy sólo porque el precio de venta será alto mañana. cando los factores fundamentales no parecen justificar semejante precio- entonces la burbuja existe”.
Las previsiones en los precios de vivienda dependen de 2 factores: previsiones en cambios fundamentales (ingreso real y tasas de interés real después de impuestos) y previsiones en las diferencias entre el precio actual y el precio de equilibrio.
· Modelo
Siguiendo el modelo de Abraham – Hendershott 1993 (tomando como referencia Capozza –Helsley 1989,90):
El crecimiento en equilibrio del precio real de vivienda p* (todos en forma logarítmica) durante el periodo t, es una función linear = al crecimiento en costos de construcción+ crecimiento del ingreso real por edad del trabajador + crecimiento del empleo + los cambios en tasa de interés después de impuestos + error
El error en otros Papers suele reflejar las dinámicas de ajuste (ej, burbujas) y otros factores.
El error en éste artículo (que es el aporte diferencial respecto a otros modelos) refleja=
P*t-1 y Pt-1 reflejan el precio equilibrio y el actual nivel de precio
l1 : Índice de crecimiento de burbuja
l2 : Índice de explosión de burbuja
Si l1 > 0 la primera variable actúa como un crecimiento perpetuo generando una burbuja de precios. La segunda variable l2 captura la tendencia a la explosión de la burbuja, cuando el nivel de precio actual Pt-1 excede el precio de equilibrio P*t-1
El Error refleja la tensión dinámica por el efecto de los cambios rezagados en el precio sobre la inflación de precios actual.
Con un gráfico demuestran cómo una aceleración en el crecimiento fundamental crea una burbuja de precios, dependiendo de las estimaciones de los ajustes en los coeficientes aplicados para l1 y l2. La burbuja de precios es medida como el porcentaje por el cual el precio actual excede el precio de equilibrio.
Según las mediciones el efecto estimado sugiere que la mayor caída de precios ocurre entre 3 y 6 años después de finalizado el boom, seguido luego de un largo período de ajuste de los precios, pudiendo llevar hasta 12 años en reacomodarse a su precio de equilibrio.
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