Estudiando la metodología versión 2.
30-11-2008
Tomando de base la metodología del paper de Tse – Ganesan 1998 Matching housing suply and demand
(obteniendo ecuación de oferta y demanda y luego igualándolas para sacar el precio (ó la cantidad) de equilibrio..
Puliendo posibles variables…
Función de Demanda (Dt):
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
· Escrituras (como volumen de transacciones de viviendas) (cantidad “q” de demanda que concretó) (este dato no lo tengo pero creo que podría no ser difícil conseguir)…
· Ingresos de las familias tipo (EPH – INDEC) idealmente desagragado por barrios (no tengo estos datos sería bueno conseguirlos) sino buscar algun otro parámetro que se pueda asociar al nivel de ingresos asociado a la localización. (con la premisa de que existe una cierta homogeneidad de poder adquisitivo por barrio).
· Sería bueno utilizar datos de aumentos de la población pero los datos disponibles no son actualizados.
· Me faltaría alguna variable más….
Función de oferta (St):
(tomando como referencia el Paper Housing Supply and Price Adjustment. Grimes –Aitken, 2006)
Modelo con variable dependiente precio¿? y las siguientes variables explicativas;
· Cantidad de permisos de construcción por barrio y por categoría
· Precios de oferta unidades nuevas x barrio
· precio de oferta de terrenos por barrio
· Estímulo para construir (UADE)
· Costo de Developer (como la sumatoria de = material + mano de obra + incidencia precios de la tierra)
Todos estos datos (de oferta) los tengo, quisiera revisarlos con Ricardo a ver si sirven.
Dudas:
Según parte de la bibliografía analizada, hay Papers que desestiman esta metodología argumentando que no es real esta forma de ajuste de precios. (Ej Disequilibrium in housing models – Fair): La cantidad de oferta y demanda no puede ser igualada, ya que el mercado de viviendas no es un mercado que suele encontrarse en equilibrio.Esto es porque la oferta generalmente responde desfazada a los estímulos de la demanda.
Si le hago caso a estas críticas tendría que ver si habría otra manera…
Otros tipos de metodología planteadas por Ricardo al comienzo del curso:
· Modelo de oferta de viviendas (numero de ofertas, o ofertas relativas al espacio disponible) Requiere información por zonas de la ciudad Y atributos de esas zonas (cada zona va a ser una observación y vas a necesitar muchas zonas por lo más de 20).
· No entiendo a qué se refiere con que cada zona de la ciudad represente una observación… Necesitaría ver un ejemplo.
· Modelo de precios de viviendas. Cada observación es un inmueble que está en oferta y requiere atributos del mismo.
· Si esto pudiera ser compatible con cierta premisa que quiero probar estaría interesante volver a considerarlo. La premisa es que los precios de oferta de cada barrio difieren por las características singulares de cada barrio. Necesitaría revisar si los datos que tengo son adecuados para esto.
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domingo, 30 de noviembre de 2008
lunes, 17 de noviembre de 2008
Estudiando la Metodología y Datos...Cuestionando el mejor método
Estudiando la metodología y datos...
Tomando del paper de Tse – Ganesan 1998 Matching housing suply and demand
(obteniendo ecuación de oferta y demanda y luego igualándolas para sacar el precio (ó la cantidad) de equilibrio..
· Función de Demanda (Dt):
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
· Escrituras (cantidad “q” de demanda que concretó) (este dato no lo tengo pero creo que podría no ser difícil conseguir)…
· Ingresos medios de las familias tipo (EPH – INDEC) (no tengo estos datos sería bueno conseguirlos) Sería bueno utilizar datos de aumentos de la población pero los datos disponibles no son actualizados.
· ….
Función de oferta (St)
(tomando como referencia el Paper Housing Supply and Price Adjustment. Grimes –Aitken, 2006)
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
Costo de Developer como la sumatoria de = material + mano de obra + incidencia precios de la tierra
Datos cuyo conocimiento sí tengo:
· (materiales y mano de obra)= Costos x m2 de construcción tradicional… ésta es una cte y es indiferente de la localización de la construcción dentro de la Cdad de Bs As. (sino hay datos de la UADE que habría que conseguir).
· Incidencia precios de la tierra desagregado por barrios.*
· Cantidad Permisos otorgados de construcción (como una forma de medir cantidades “q” de oferta nueva)
· *Disyuntiva; tengo una base de datos con alrededor de 300 observaciones sobre precios de terrenos de distintos barrios de Ciudad de Buenos Aires en 2008. Me gustaría utilizarlas, son una cantidad de observaciones razonables para que me sirvan?? (De aquí podría sacar algunos datos que yo sé que son importantes a la hora de decisión de compra de tierra para generar nueva oferta y que forman parte del costo y que muestran cómo la tierra vale diferente de acuerdo a su localización.
Entre los puntos más interesantes los datos que salen de esas bases son: incidencia del valor de la tierra por barrio, (revela que el valor de la tierra NO es indiferente a su localización en el espacio), zonificación respecto al código de planeamiento urbano (esto indica densidad permitida, alturas, y demás restricciones de la ciudad) y cercanía a centros urbanos o avenidas.
En realidad se me presenta otra duda que es que, si pudiera conseguir datos de ingresos desagregados por barrio, esta variable tendría que estar en el lado de la ecuación de oferta de un modo de probar que las diferencias en los precios de la oferta no solo son cuestion de razones de localización o de equilibrio oferta-demanda, sino por razones de status social.
Tambien tengo la duda, si el marco teorico de igualar oferta y demanda para sacar precio de equilibrio sea el adecuado. Dado que vengo leyendo Papers que desestiman que sea así la forma de ajuste de precios. Esto es porque la oferta generalmente responde desfazada a los estímulos de la demanda. .... Habría otra manera enmarcado en la teoría de segmentación del mercado que leí en un Paper que ain no comenté ..Necesitaría la opinión de Ricardo:
¿Cuántas observaciones necesitaría por barrio? en el caso en que use la otra metodología..?....
¿..?
Tomando del paper de Tse – Ganesan 1998 Matching housing suply and demand
(obteniendo ecuación de oferta y demanda y luego igualándolas para sacar el precio (ó la cantidad) de equilibrio..
· Función de Demanda (Dt):
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
· Escrituras (cantidad “q” de demanda que concretó) (este dato no lo tengo pero creo que podría no ser difícil conseguir)…
· Ingresos medios de las familias tipo (EPH – INDEC) (no tengo estos datos sería bueno conseguirlos) Sería bueno utilizar datos de aumentos de la población pero los datos disponibles no son actualizados.
· ….
Función de oferta (St)
(tomando como referencia el Paper Housing Supply and Price Adjustment. Grimes –Aitken, 2006)
Modelo con variable dependiente precio y las siguientes variables explicativas;
Costo de Developer como la sumatoria de = material + mano de obra + incidencia precios de la tierra
Datos cuyo conocimiento sí tengo:
· (materiales y mano de obra)= Costos x m2 de construcción tradicional… ésta es una cte y es indiferente de la localización de la construcción dentro de la Cdad de Bs As. (sino hay datos de la UADE que habría que conseguir).
· Incidencia precios de la tierra desagregado por barrios.*
· Cantidad Permisos otorgados de construcción (como una forma de medir cantidades “q” de oferta nueva)
· *Disyuntiva; tengo una base de datos con alrededor de 300 observaciones sobre precios de terrenos de distintos barrios de Ciudad de Buenos Aires en 2008. Me gustaría utilizarlas, son una cantidad de observaciones razonables para que me sirvan?? (De aquí podría sacar algunos datos que yo sé que son importantes a la hora de decisión de compra de tierra para generar nueva oferta y que forman parte del costo y que muestran cómo la tierra vale diferente de acuerdo a su localización.
Entre los puntos más interesantes los datos que salen de esas bases son: incidencia del valor de la tierra por barrio, (revela que el valor de la tierra NO es indiferente a su localización en el espacio), zonificación respecto al código de planeamiento urbano (esto indica densidad permitida, alturas, y demás restricciones de la ciudad) y cercanía a centros urbanos o avenidas.
En realidad se me presenta otra duda que es que, si pudiera conseguir datos de ingresos desagregados por barrio, esta variable tendría que estar en el lado de la ecuación de oferta de un modo de probar que las diferencias en los precios de la oferta no solo son cuestion de razones de localización o de equilibrio oferta-demanda, sino por razones de status social.
Tambien tengo la duda, si el marco teorico de igualar oferta y demanda para sacar precio de equilibrio sea el adecuado. Dado que vengo leyendo Papers que desestiman que sea así la forma de ajuste de precios. Esto es porque la oferta generalmente responde desfazada a los estímulos de la demanda. .... Habría otra manera enmarcado en la teoría de segmentación del mercado que leí en un Paper que ain no comenté ..Necesitaría la opinión de Ricardo:
¿Cuántas observaciones necesitaría por barrio? en el caso en que use la otra metodología..?....
¿..?
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